Wenn Sie in näherer Zukunft in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, dann tritt schnell der Immobilienwert in den Fokus. Doch wie lässt sich dieser ermitteln und woraus setzt er sich zusammen? Um diese Frage zu beantworten, dient häufig der sogenannte Bodenrichtwert als Berechnungsgrundlage. Wir von Cortile Bavaria, Ihrem Bauträger in München, zeigen Ihnen im nachfolgenden Beitrag, worum es sich bei diesem Wert handelt und wie hoch er in München ist.
Bodenrichtwerte: eine Definition
Der Bodenrichtwert versteht sich als gemittelter Wert der Grundstückspreise einer Gemeinde oder eines festgelegten Gebietes (Zone). Er wird als Quadratmeterpreis für ein unbebautes Grundstück angegeben. Hierbei werden reelle Verkaufspreise der lokalen Grundbesitze zusammengetragen. Zusätzlich wird die Lage berücksichtigt und fließt in die Berechnung der Werte mit ein. In München, aber auch in allen anderen Regionen in Deutschland, beschließt ein amtlicher Gutachterausschuss diesen Wert und kommuniziert ihn in Form einer Bodenrichtwertkarte. Als rechtliche Grundlage dient § 196 des Baugesetzbuches und legt eine regelmäßige Neuberechnung durch den genannten Ausschuss fest.
Außerdem wird mittels dieses Wertes festgelegt, wie hoch die steuerliche Belastung für ein Stück Bauland ist. Hinzu kommt, dass auch Unternehmen, die eine neues Gebiet für ihren Sitz oder eine Zweigniederlassung analysieren, diesen Wert und etwaige steuerlichen Einschränkungen als Entscheidungsgrundlage nutzen. Daneben wird diese Kennzahl in Gutachten oder von Immobilienunternehmen verwendet, um Grundstückspreise abschätzen zu können.
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Die Bodenrichtwerte in München: Wo können Sie die Zahlen erhalten?
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München veröffentlicht alle zwei Jahre eine neue Auswertung des Bodenrichtwerts. Gerade, wenn Sie Immobilien besitzen oder für ein Immobiliensachverständigenunternehmen tätig sind, dient dieser Wert als Orientierungshilfe.
Abrufbar sind die jeweiligen Auskünfte gegen eine Gebühr im Bodenrichtwertinformationssystem. Sollten Sie eine einmalige Abfrage benötigen, so fallen hier Gebühren in Höhe von 30 Euro an. Für eine erstmalige und dauerhafte Lizenz entstehen Kosten in Höhe von 1.000 Euro. Für jede weitere Zusatzlizenz berechnet das Bewertungsamt 350 Euro.
Daneben bietet der Gutachterausschuss weitere Analysen des Immobilienmarktes wie die Herbstanalyse 2020 oder den Immobilienmarktbericht 2019. Diese können Sie sich auf der Webseite des GAA München bestellen.
So hoch sind die Bodenrichtwerte in der bayerischen Landeshauptstadt
Der Anbieter miete-aktuell.de hat in einer eigenständigen Auswertung kalkuliert, dass der Durchschnittswert der Grundstückspreise in der bayerischen Hauptstadt bei circa 1.800 Euro pro Quadratmeter liegt. Zu unterscheiden ist noch, ob es sich dabei um erschlossene oder unerschlossene Grundstücke handelt. Für letztere, also Grundbesitz, der keinen Zugang zu den örtlichen Anschlüssen für Versorgung und Entsorgung hat, liegt der Preis bei ca. 575 Euro pro Quadratmeter.
Abhängig von der jeweiligen Qualität der Lage können in der bayerischen Hauptstadt Werte bis zu 60.000 Euro pro Quadratmeter gefunden werden. Diese Werte wurden im Stadtbezirk Altstadt-Lehel in der Neuhauser Straße sowie Kaufingerstraße erreicht und stellen gleichzeitig die höchsten Ergebnisse in Deutschland dar. Im Gesamten gab es einen Anstieg der Preise auf der Bodenrichtwertkarte der bayerischen Hauptstadt um 25 % im Vergleich zum letzten Turnus.
Die Bodenrichtwerte einiger Münchner Stadtteile im Überblick (Stand 31.12.2018 / Quelle: Bewertungsamt Landeshauptstadt München):
- Bogenhausen: 5.900 Euro pro Quadratmeter
- Schwabing: 5.900 Euro pro Quadratmeter
- Solln: 5.900 Euro pro Quadratmeter
- Nymphenburg/Gern: 3.000 Euro pro Quadratmeter
- Pasing: 2.600 Euro pro Quadratmeter
- Laim: 2.600 Euro pro Quadratmeter
- Neuhausen: 2.600 Euro pro Quadratmeter
- Ottobrunn: 1.501,79 Euro pro Quadratmeter
Wie können diese Werte auf ein spezifisches Grundstück angewendet werden?
Die Bodenrichtwertkarte bezieht sich auf ein gesamtes Gebiet, jedoch nicht auf einzelne Grundstücke. Grundsätzlich gilt der Bodenrichtwert als Hilfe zur Orientierung bei der Wertermittlung für eine bestimmte Lage. Sofern es ich daher um Bauland in dieser Lage handelt, das aber bereits bebaut oder noch nicht baureif ist, so müssen weitere Einflussfaktoren in die Wertermittlung mit einbezogen werden.
Außerdem können Grundstücke aufgrund ihrer besonderen und individuellen Eigenschaften vom Richtwert abweichen. So könnte eine Grundstücksfläche besonders gut zur Bebauung geeignet sein und dementsprechend höherpreisig verkauft werden. Eine Wertverminderung entstünde beispielsweise durch eine Lage am Hang, die ein Bauvorhaben erschweren würde.
Um Ihren Immobilienbesitz oder eine potenzielle Kaufimmobilie konkret bewerten zu können, sollte daher eine fachgerechte Überprüfung des Bodenrichtwertes in Kombination mit etwaigen Einflussfaktoren stattfinden. Wir von der Cortile Bavaria Immobilien GmbH übernehmen diese Aufgabe für Sie gerne und greifen dabei auf über 25 Jahre Erfahrung zurück.